Najem prywatny a VAT

Iwona Naumczyk - 30 sierpnia 2022

Najem prywatny a VAT

Definicja działalności gospodarczej na gruncie VAT jest szersza od definicji
działalności gospodarczej obowiązujących na gruncie innych przepisów i obejmuje również
czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych
w sposób ciągły dla celów zarobkowych (zob. art. 15 ust. 2 u.p.t.u.).

W świetle tej definicji działalnością gospodarczą w rozumieniu VAT jest, między innymi, wynajmowanie i
wydzierżawianie przez osoby fizyczne składników majątku prywatnego (zob. przykładowo
interpretacje indywidualne Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 29 sierpnia 2017 r. –
sygn. 0111-KDIB31.4012.536.2017.2.AB oraz z dnia 9 listopada 2017 r. – sygn. 0112-
KDIL23.4012.397.2017.2.ZD).

Powoduje to, że wynajem przedmiotowego lokalu następuje w wykonaniu
działalności gospodarczej w rozumieniu VAT.

W konsekwencji wynajem ten podlega opodatkowaniu podatkiem VAT według stawki 23% (gdyż wynajmujący nie korzysta ze zwolnienia podmiotowego, a jednocześnie nie ma zastosowania żadne ze zwolnień przedmiotowych).
Ze względu na powyższe wynajem przedmiotowego lokalu powinien być przez jego
właściciela dokumentowany z podatkiem VAT obliczanym według stawki 23%.

Z punktu widzenia VAT przedmiotowy wynajem stanowi część działalności gospodarczej
prowadzonej przez podatnika. W konsekwencji łącznie z pozostałą („zwykłą”) działalnością
powinien być przez podatnika wykazywany w ewidencji VAT oraz w plikach JPK_VAT (na
podstawie wystawianych spółce faktur za najem; ze względu na istniejące między
właścicielem lokalu oraz spółką powiązania faktury te prawdopodobnie należy w ewidencji
VAT oraz w części ewidencyjnej pliku JPK_VAT z oznaczeniem TP – zob. § 10 ust. 4 pkt 3
rozporządzenia Ministra Finansów, Inwestycji i Rozwoju z dnia 15 października 2019 r. w
sprawie szczegółowego zakresu danych zawartych w deklaracjach podatkowych i w
ewidencji w zakresie podatku od towarów i usług – Dz.U. poz. 1988 z późn. zm.).

Obowiązująca na gruncie VAT definicja działalności gospodarczej jest szersza od
obowiązującej na gruncie przepisów u.p.d.o.f. W konsekwencji nie zawsze czynności
wykonywane w ramach działalności gospodarczej w rozumieniu VAT skutkują powstawaniem
podlegających opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych przychodów z
działalności gospodarczej.

Najlepszym tego przykładem jest prywatny wynajem nieruchomości. Wynajem taki –
jak zostało wskazane – stanowi działalność gospodarczą w rozumieniu VAT, a jednocześnie
przychody z takiego wynajmu nie stanowią przychodów z działalności gospodarczej, lecz
przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 u.p.d.o.f.

W związku z tym w przedstawionej sytuacji przychodów z wynajmu lokalu jego
właściciel nie powinien doliczać do przychodów z działalności gospodarczej. Innymi słowy –
dla celów opodatkowania podatkiem dochodowym przychody z wynajmu tego lokalu
rozliczane powinny być odrębnie od przychodów z prowadzonej przez jego właściciela
działalności gospodarczej. W szczególności przychody z wynajmu przedmiotowego lokalu nie
powinny być uwzględniane przy obliczaniu zaliczek na podatek dochodowy od dochodów z
działalności gospodarczej właściciela lokalu.